Abidjan- Les potentiels acquéreurs de biens immobiliers doivent mener un ensemble de diligences au nombre desquelles figure en bonne place la formation, recommande une chef d’agence et conseillère en immobilier, Alice Edja Naki, qui totalise 15 ans d’expérience dans le secteur bancaire, respectivement sur la clientèle particulier et entreprise. Dans cette interview accordée à l'AIP, elle évoque son parcours et leur fournit quelques conseils afin de sécuriser leurs investissements.
Vous êtes dans le secteur bancaire, mais également engagée pour la promotion de l’immobilier sécurisé, durable. Peut-on en savoir davantage sur votre parcours ?
Alice Edja Naki : Je suis titulaire d’un master en finance comptabilité, je prépare en ce moment un master en économie et gestion des activités immobilières. Dans mon parcours, j’ai eu le privilège d’assurer la gestion d’un portefeuille composé de la chaine de valeur de l’immobilier. Dans le cadre du renforcement de capacités j’ai suivi des formations en développement personnel, art oratoire, leadership, entrepreneuriat et ingénierie du mentorat. Je suis membre de plusieurs associations et bénévole engagée pour la promotion de l’immobilier sécurisé, durable et l’accès à la propriété immobilière pour le bien-être de la population.
Vous êtes engagée pour l’immobilier sécurisé. Que faut-il entendre par ce concept ?
Alice Edja Naki : Pour ma part, l’immobilier sécurisé concerne tout bien immobilier acquis ou réalisé dans le respect des exigences réglementaires en vigueur telles que défini dans le Code de l’habitat, de la construction et de l’urbanisme. Et quand je parle de l’immobilier sécurisé, c'est d'investir dans un bien immobilier, correctement sélectionné et qui justifie d'un titre de propriété. Aujourd’hui, le seul document qui confère la pleine propriété sur un terrain urbain, c’est l’ACD (arrêté de concession définitive). Mais aussi réaliser la construction de son bâtiment en ayant le permis de construire et en sélectionnant les professionnels de l’immobilier pour prévenir tous risques d’arnaque, de vice de construction, d’effondrement ou encore de démolition.
Aujourd’hui, on assiste à un boom de l’immobilier en Côte d’Ivoire. L’Ivoirien est conscient de l’importance d’avoir un toit et d’investir dans l’immobilier. Malheureusement, faute de connaissance, on s'engage dans des projets qui sont à risque, des projets qui n'intègrent pas tout ce qu'il faut pour se protéger. Investir dans un bien non sécurisé nous expose à des litiges et des risques de pertes financières importantes.
Il arrive que des personnes souscrivent dans un programme immobilier et au bout de quelques temps, ils se rendent compte que le projet rencontre des difficultés dans sa mise en œuvre. Comment de telles situations peuvent-elles survenir ?
Alice Edja Naki : C’est une question qui revient très souvent. Beaucoup de personnes ont été victimes de ce genre de situation qui arrivent parce qu’à l’origine de la souscription, il y a eu des failles. Avant toutes souscriptions sur un projet immobilier, les potentiels acquéreurs doivent mener un ensemble de diligences. Il faut avoir l’assurance que le programme immobilier auquel on désire souscrire est bien agréé par le MCLU. En plus de l’agrément promoteur, il faut exiger l’agrément programme immobilier et s’assurer que le promoteur dispose d’un ACD sur la parcelle, idéalement avec des titres morcelés et le permis de construire. Si ces mesures ne sont pas respectées, on s’expose à ce genre de risque. C’est souvent lié à la méconnaissance du secteur par les acquéreurs. Et dans le domaine de l’immobilier, l’ignorance des acteurs désireux d’investir, que ce soit à titre résidentiel ou commercial, peut être très préjudiciable. C’est vrai que le secteur regorge malheureusement d’acteurs véreux qui cherchent à bâtir leur fortune sur l’ignorance des autres, au détriment des valeurs humaines. Après il y a des faux partout, mais les conséquences pour les souscripteurs dans l’immobilier sont très préjudiciables, car se loger répond à un besoin et non à des désirs.
Pour certaines personnes, l’immobilier est perçu comme un remède miracle pour accéder à la prospérité. On s’engage sans prendre les dispositions de bien maitriser les rouages ou se faire accompagner par des professionnels. Cela entraine des conséquences telles que l’incapacité financière ou des litiges sur le foncier ou encore une mauvaise planification. D'autres échouent malgré la bonne foi, juste parce qu’ils n’ont pas la bonne qualification. Rappelons que l’immobilier est un métier mais aujourd'hui, tout le monde se lève, et puis ça va un peu dans tous les sens. La contre-performance du promoteur peut conduire à l’échec du projet immobilier et malheureusement toutes les parties prenantes en paient le prix, y compris les souscripteurs. Les conséquences sont souvent irrévocables et dramatiques. L’immobilier, qui est pourtant l’investissement le plus sûr, finit par être un tueur silencieux pour certaines personnes qui sombrent dans des dépressions. Je reçois souvent des personnes en entretien privé et je peux vous assurer que le mal est profond. Beaucoup se sont fait arnaquer et sont partis à la retraite sans avoir un toit, et c’est triste! C’est un rêve brisé.
Comment remédier au problème d’ignorance des potentiels acquéreurs ?
Alice Edja Naki : C'est vrai que le ministère fait ce qu'il peut pour encadrer et sensibiliser, mais il faut que la population même prenne conscience des risques inhérents au secteur de l’immobilier. Il y a un réel besoin de formation et d’encadrement de toute la chaine (les promoteurs immobiliers, les acquéreurs, les dirigeants de mutuelles de travailleurs…). Chacun doit jouer sa partition, c’est pour cela que j’essaie à mon humble niveau d’apporter mon expertise en soutien à la politique de logement de l’Etat de Côte d’Ivoire. En collaboration avec le cabinet Ivoire Conseil Immobilier, nous avons mis sur pied un Réseau des professionnels de l’immobilier (REPI). Oui, les professionnels doivent trouver du temps et donner de leur voix pour que chacun retrouve la voix d’accès à l’immobilier. Nous organisons donc des formations et des capsules éducatives à travers nos canaux digitaux. Nous avons plusieurs modules portant sur l’immobilier résidentiel, la sécurisation foncière et l’immobilier commercial, le tout appuyé d’une bonne dose d’éducation financière et gestion du budget familial. Maintenant, il faut que chacun comprenne l’intérêt de la formation pour lui-même et se faire former. Il est dit dans la Bible que "mon peuple périt faute de connaissance". Donc si les parties sont bien formées, on pourra ensemble assainir le secteur de l’immobilier qui est l’un des investissements les plus sûrs.
Sur le site du ministère, il y a la liste des programmes agréés, les lotissements approuvés, le Code de l'habitat et de la construction, qu'on peut télécharger sur le site. Le Code de l’habitat, c’est vraiment la bible de l’immobilier. Voilà déjà avec ça, on se met à l'abri. Et l'autre chose importante qu'il va falloir faire aussi, c’est de se faire accompagner par des professionnels. Je pense principalement au notaire qui doit rédiger l’acte de vente et encadrer la transaction pour plus de sécurité. Lorsqu’un promoteur vous présente un programme, il faut vous assurer qu'il dispose d'une réserve foncière et est en pleine propriété. De l’autre côté, les souscripteurs doivent s’assurer de leur capacité financière avant de s’engager à payer l’apport personnel. Et c'est quand tous ces éléments-là se croisent qu'on se donne des chances de voir son projet réussir.
Quelles dispositions un client d’une banque donnée doit prendre pour bénéficier d’un crédit immobilier ?
Alice Edja Naki : Quand on prend le cas d’une personne qui veut avoir un crédit immobilier résidentiel, le critère d’éligibilité est défini sur la base de son salaire provenant d’une structure de belle signature. Une fois le salaire domicilié, si vous avez une capacité financière, c’est-à-dire que si la banque a l’assurance que le salaire pourra supporter les échéances de prêts dans le respect de votre quotité cessible, elle sera favorable à vous accorder le financement pour l’achat du terrain, d’un logement ou encore pour faire les rénovations. Et quand tu prends le cas des fonctionnaires, ils sont éligibles d'office, parce que l'Etat, c'est une belle signature au regard des institutions financières. Il faut aussi et surtout vous engager sur un bien immobilier sécurisé et qui dispose d’un titre de propriété pour conforter la banque. Pour les ménages dont le revenu est inférieur à 800 000 FCFA, il y a également le taux CDMH (compte de mobilisation pour l’habitat) qui te permet de bénéficier d’un prêt au taux de 5,5%, selon des critères prédéfinis. A l’époque, je l’avais fait pour des personnes qui ont pu bénéficier du taux CDMH et faire l’acquisition de logements sociaux sur le programme immobilier ADO. Je vous assure que cela s’est très bien passé pour la clientèle qui était fonctionnaire. Donc avec un peu de rigueur et de discipline, on peut avoir une bonne capacité d’emprunt et réaliser son rêve d’être propriétaire. On attend beaucoup de l’Etat qui fait d’énormes efforts mais nous devons comprendre que nous avons aussi des efforts à faire sur nous pour répondre aux critères et être éligibles. La banque ne fait pas de location-vente. Elle te fera un prêt amortissable sur le long terme et sur la base de la confiance et de ta capacité d’emprunt qui tient compte de ta capacité à rembourser le prêt souhaité. Voici pourquoi il est important d’avoir une bonne éducation financière. Quand on travaille, il faut s’imposer une épargne qui pourra vous aider au moment de votre apport personnel (votre contribution) lorsque vous allez solliciter un prêt immobilier. Cette épargne-là pourra vous aider à gérer les frais annexes notamment le notaire.
Que faut-il entendre par immobilier durable ?
Alice Edja Naki : L’immobilier durable c'est l’ensemble des actions visant à réduire l'impact des bâtiments sur l'environnement et naturellement sur le bien-être de la population. Lorsqu’une personne nourrit le rêve d’acheter une maison, généralement c’est pour y vivre en toute quiétude et assurer une retraite paisible. L’immobilier durable nous permet de garantir un cadre de vie sain pour ne pas mettre la vie de la population en péril. On le sait tous, les bâtiments sont également source de production de gaz à effet de serre, ce qui a des répercussions sur le changement climatique. L’immobilier durable encourage les énergies renouvelables et les ressources naturelles pour les constructions notamment les panneaux solaires et BTCS (blocs de terre comprimée stabilisée); de plus c’est bénéfique pour nos finances car on fait des économies d’énergies. Donc, construire des maisons qui soient plus ou moins aérées, qui vont intégrer certains critères de bien-être. Une maison dans laquelle tu ne seras pas obligé à tout moment d'allumer la lumière, donc tu fais une économie d'énergie parce que la maison est naturellement éclairée, une maison dans laquelle tu ne seras pas amené à tout moment d’allumer le split, parce qu’elle sera naturellement aérée. Prenons l’exemple des promoteurs (...) qui ont une autre philosophie axée sur l’humain. Ils te diront qu’ils ne vendent pas des maisons mais plutôt des cadres vie. J’encourage l’ensemble des promoteurs immobiliers au strict respect des cahiers de charge même sur des projets immobiliers économiques et sociaux, à mettre en place un syndic avant la livraison des maisons pour assurer une bonne gestion des espaces communs (espaces verts, ascenseurs, parking…). En clair au-delà du profit, il faut qu’on intègre la dimension humaine. Loger des hommes, c’est une vocation, c’est une bonne cause, il faut le faire pour tirer profit tout en garantissant le bien-être de la population qui ne veut que vivre en bonne santé.
Quelle est votre lecture de tout ce qui est projet immobilier tant du gouvernement que des acteurs privés ?
Alice Edja Naki : Je suis optimiste quant à la politique d’accès au logement en Côte d’Ivoire. Il y a de bonnes avancées et il y’a eu de nouvelles reformes au MCLU pour traiter d’un ensemble de problématiques liés au foncier notamment la titrisation massive. Il y a même un ensemble d’actions pour élaborer un plan de financement de logement au profit de ménages à faibles revenus et qui ne sont pas éligibles au crédit bancaire. L’implication du MCLU depuis la base des projets de lotissement va réduire les litiges et donner un caractère plus fiable aux ACD, ce qui va rassurer d’avantage les partenaires notamment les banques. De plus il faut noter les efforts de sensibilisation que mènent le MCLU pour la sécurisation foncière et immobilière, à travers une communication digitale.
Aussi, il y a cet élan de prise de conscience de la population. Plusieurs s’impliquent dans la production des logements à échelle réduite (mini cité) et l’investissement immobilier participatif. En réalité nous sommes tous de potentiels promoteurs. Notre engagement et nos efforts collectifs pourront aider à combler progressivement le déficit de logement et satisfaire les besoins des acquéreurs qui sont de plus en plus prudents et méfiants.
Mon conseil aux promoteurs ou à tous ceux qui s’essayent dans la production à une échelle réduite de logement, de bien structurer leurs projets immobiliers avant de s’engager pour une meilleure appréciation de la rentabilité et une meilleure balise des éventuels risques, tout en élaborant une bonne stratégie de commercialisation. Nous devons nous faire accompagner par les professionnels et respecter la règlementation en vigueur. Mais aussi et surtout d’intégrer la dimension humaine.
Aux acquéreurs, je recommande toujours la formation car la seule personne sur qui l’on peut agir, c'est sur soi-même, donc personne ne fera ton bonheur à ta place. S’informer, se former et se faire encadrer.
A tous, dans l’immobilier on peut gagner gros mais une négligence peut être fatale.
cmas